交房5年了，開發商沒給辦房產證怎么辦

可以自行辦理。

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根據《城市房地產管理法》第六十條　國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十一條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權建筑立面測繪資質，應當向縣級以上地方人民 *** 土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民 *** 土地管理部門核實，由同級人民 *** 頒發土地使用權證書。

在依法取得建筑立面測繪資質的房地產開發用地上建成房屋建筑立面測繪資質的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民 *** 房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民 *** 房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產 *** 或者變更時，應當向縣級以上地方人民 *** 房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民 *** 土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民 *** 土地管理部門核實，由同級人民 *** 更換或者更改土地使用權證書。

擴展資料

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費。

滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者 *** 、 *** 有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十七條　房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

第二十八條　依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

第二十九條　國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

第三十條　房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件建筑立面測繪資質：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民 *** 規定的部門備案。

第三十一條　房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

規劃許可證怎么辦

問題一：如何辦理《建設工程規劃許可證》 建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民 *** 建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。一、辦理建筑工程施工許可證須具備的文件或材料 1、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證。 2、施工企業名稱及施工合同。 3、監理合同。 4、勘察、設計合同、施工圖設計文件審查批準書及地質資料。 5、資金保函或銀行證明及固定資歷產投資項目批準文件。 6、商品混凝土銷售合同書或肇慶市混凝土現場攪拌許可（含散裝水泥專項資金憑證）及《白蟻預防合同》。 7、現場管理人員上崗證。 8、辦理質量、安全監督手續憑證。二、辦理建筑工程施工許可證的流程1、填寫《建筑工程施工許可證申請表》;2、提交相關報建資料(詳見辦理建筑工程施工許可證須具備的文件或材料);3、計收應繳費用,財務開出繳款書及到銀行繳款;4、到質監站、安監站辦理質量、安全監督手續;5、領取建筑工程施工許可證。

問題二：建設工程規劃許可證如何辦理？ 辦理建設工程規劃許可證（建筑類）需提交以下申報材料：1、申請報告1份；2、建設計劃及發改委立項批復1份；3、《建設項目選址意見書》及附圖（復印件）1份（招拍掛項目除外）；4、《建設用地規劃許可證》及附圖（復印件）1份；5、土地使用權證或建設用地批準書（提供復印件并核對原件）1份；6、經審定的規劃設計方案、單體設計方案（含審定立面效果圖）1份；7、建筑設計施工圖2套；8、按批準的規劃方案標注的數字化地形圖（光盤）1份；9、建筑設計施工圖光盤1份；10、概算或預算1份；11、基建收費發票單據(復印件)1份；12、涉及環境保護、道路交通、衛生、消防、國防、人防、地震、電力電訊、鐵路、水系江堤、園林、綠化等公共設施，建設單位應事先征求有關主管單位書面意見。

問題三：如何辦理建設工程規劃許可證 一、辦理范圍 1、以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目;2、以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目。二、申報材料 1、以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目(1)、 項目立項（發改委）-項目選址（規劃部門出具選址意見）-用地預審（國土部門）-用地規劃許可證辦理（規劃部門）-用地批準書辦理（國土部門）-建設工程規劃許可證（規劃部門）-施工許可證（建設部門）-施工驗收（規劃部門） 《建設用地規劃許可證申請表》(原件1份加蓋公章) (2)、申請單位法人委托書(原件1份)及委托 *** 人身份證(復印件1份，核原件) (3)、經規劃局核發的“選址意見書”及附件(原件) (4)、 *** 投資項目當年度立項批文(復印件1份，核原件)或發改委備案原件;(5)、辦理建筑設計紅線規劃手續的需提供建設項目規劃設計方案的基數審查意見，高層建筑需要提供日照分析報告(原件) (6)、1：500或1:1000電子地形圖(最新);(7)、與項目相關的批文、圖件等資料。2、以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目(1)、《建設用地規劃許可證申請表》(原件1份加蓋公章) (2)、申請單位法人委托書(原件1份)及委托 *** 人身份證(復印件1份，核原件) (3)、“國有土地使用權出讓合同”以及規劃條件及附圖(復印件1份，核原件) (4)、辦理建筑設計紅線規劃手續的需提供建設項目規劃設計方案的基數審查意見，高層建筑需要提供日照分析報告(原件) (5)、建設項目發改委的備案文件等(6)、1:500或1:1000電子地形圖(7)、與項目相關的批文、圖件等資料

問題四：建筑工程用地規劃許可證怎么辦理 申請建設用地許可應提供的材料： ●使用權類型為出讓：1.建設單位申請 2.《建設用地規劃條件》 3.《國有土地使用權出讓合同》 4.測量成果表（用地紅線，或者叫紅點定位什么的，確定的是宗地界址點，包括凈用地、代征部分）5.項目批準、核準、備案文件 6.其他（委托書、修建性詳細規劃、 *** 文件之類的） ●使用權類型為劃撥：1.建設單位申請 2.《建設項目選址意見書》 3.測量成果表（用地紅線，或者叫紅點定位什么的）4.項目批準、核準文件 5.其他（委托書、修建性詳細規劃、 *** 文件之類的） 建設用地規劃許可證的內容： 1.編號 2.發證單位、日期 3.建設單位名稱 4.項目名稱 5.用地位置 6.用地性質 7.用地規模 8.建設規模 9.建設規模（容積率、建筑面積）10.附件

問題五：建設用地規劃許可證在哪個部門辦理 如何辦理建設用地規劃許可證，在什么情況下需要辦理建設用地規劃許可證，提交什么材料，材料有什么前置審批，用地范圍如何確定，紅線如何畫？按什么法律法規來執行，經常有什么問題，用地分類如何確定？

辦理建設用地規劃許可證審批所需材料：

1、《建設用地規劃許可證申請表》一式三份（業主提供）；

2、1/500或1/1000（郊區1/2000）由有地形圖測繪資質的測繪單位測繪的地形圖（在圖上標明用地范圍，并經屬地管理部門審定）（原件2份）；

3、經審定（由屬地鎮 *** 、開發區管委會或建設主管部門、縣 *** 審定）的有相應資質的規劃設計單位設計的規劃設計或修建性詳細規劃總圖（比例為1：200―1：500、較大項目為1：500―1：1000）[圖中須反映現狀地形并標明建筑基地界限、新建建構筑物的外輪廓尺寸、與相鄰建筑、用地界、道路（含規劃道路）中心線、河道、管線等間距尺寸及相關技術指標等]（房地產開發項目另附總平方案或修建性詳細規劃批復）1份（業主提供）；

4、以公開競價方式取得土地使用權的，需加送“國有土地使用權出讓合同”（含附屬文件、附圖）（復印件1份業主提供）

5、建設項目批準文件（復印件1份）

問題六：辦理房產證的規劃許可證具體需要些什么手續 有土地證好辦了，看看是集體的還是國有的。你的土地是通過招牌掛買的么？有土地合同么，規劃手續用建設用地規劃許可證開始，需要環評、安評、立項批復、紅線圖。然后辦理建筑擴初審定通知單，準備整個廠區的規劃四圖一書，及單體平立剖圖紙，紅線描圖，你的規劃方案必須滿足土地合同約定的要求。下一步是辦理建設工程規劃許可證，然后是辦理招投標、簽訂施工合同，安全備案等，再去辦施工許可證，然后竣工驗收，進行消防、規劃驗收、然后是房證。對于你來說這些都是后補件。規劃驗收之后到房證應該還有幾步，就不太了解了。我是規劃審批的，這些流程各地區差別應該不是很大。

問題七：什么情況需辦理《建設工程規劃許可證》？ 《中華人民共和國城市規劃法》第三十二條規定：“在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證，建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續。”《建設工程規劃許可證》受理范圍1、新建、改建、擴建的建、構筑工程；2、建筑外裝修、改造工什么公程；3、沿城市道路或者在廣場、公共用地設置的城市雕塑工程。 在哪些情況下，需重新辦理《建設工程規劃許可證》？ 答：當工程因以下情況確需修改的，應重新辦理《建設工程規劃許可證》： （一）涉及建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構的； （二）市政工程中涉及規模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。

問題八：建設用地規劃許可證在哪個部門辦理 當地城建部門就可以辦理，但有不少部門要蓋章，比如國土、規劃、發改等部門。

問題九：如何辦理建設工程規劃許可證 建設工程規劃許可證辦理流程

一、審批類別：核準

二、許可依據：《城鄉規劃法》

三、辦事程序：申請人提供有效材料→窗口受理→科室初審→現場踏勘→聯席會議研究→分管領導審核→局長簽發→窗口發件

四、申報材料：

1、申請報告（需經鎮村建所、鎮 *** 簽署意見）；

2、土地使用證件原件及復印件；

3、人防部門的審核意見書原件；

4、消防部門的消防審核意見書原件、復印件；

5、經批準的《建設用地規劃許可證》及所附用地規劃紅線圖影印件；

6、總平面布置圖及建施圖一式二份(房地產、高層項目需附光盤)；

7、房地產開發資質證書原件及復印件；

8、高層建筑、易燃易爆項目、重點工程、市政工程、特殊建筑及規定要求的項目，須提供建筑方案擴初會審紀要；

9、市區30米以上道路兩側項目應附市 *** 批準建筑立面審查意見；

10、有資質測繪單位建筑面積查丈報告一份(房地產、高層項目)。

備注：屬文物保護區、風景名勝區、機場凈空控制區及涉外項目、市政走廊等，須提供相關專業審查意見。

五、承諾時限：10個工作日（列入鎮級工業園區項目為7個工作日）。

問題十：辦理用地規劃許可證需要哪些資料 申辦程序1、建設單位在每個工作日持有關材料到規劃局窗口（以下簡稱窗口）申報。2、窗口工作人員在核收申報材料時，如發現有可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；如發現材料不齊全或不符合要求，應當當場告知申請人需補正的全部內容。3、窗口工作人員在核收申報材料時，應進行項目建設報件登記并注明收件內容及日期。4、申報材料經窗口工作人員核收后，將申報材料轉項目經辦人。5、項目經辦人接到窗口轉來的申報材料，經審核認為需補正相關文件，一次性書面告知申請人需補正的全部內容轉窗口，通知申請人補正材料后重新申報。6、經審核申報材料合格后，項目經辦人進行現場勘察，符合規劃要求的項目，由項目經辦人完成會簽工作并轉設計科核發《建設用地規劃許可證》，經窗口發給項目單位；經研究不符合規劃要求的報件，由項目經辦人填寫“退件通知”經窗口回復建設單位。7、如在辦理《建設用地規劃許可證》過程中，發現該建設項目直接關系他人重大利益的，應當書面告知申請人、利害關系人；申請人、利害關系人有權進行陳述和申辯。8、如申請人、利害關系人提出需要聽證的，應當舉行聽證（聽證程序按《長春市規劃局規劃行政許可聽證工作規定》執行）。9、申請人要求變更《建設用地規劃許可證》內容的，應重新提出申請，按照規定程序換領《建設用地規劃許可證》。注：《建設用地規劃許可證》有效期限為六個月，逾期未申請辦理《建設工程規劃許可證》的，該《建設用地規劃許可證》自行失效。申請人需要延續依法取得的《建設用地規劃許可證》有效期限的，應當在《建設用地規劃許可證》有效期限屆滿30日前提出申請。 建設用地規劃許可證提交材料申辦《建設用地規劃許可證》申請人須提交建設用地規劃許可申請，并按要求提供所規定的文件、圖紙、資料進行申報。1、建設用地規劃許可證申請表(單位公章)；2、立項批復；3、《建設項目選址意見書》及附件（復印件）；4、項目合同（復印件）。5、經國土資源部門確認的、具有測繪資質的單位測繪1：500或1:1000勘測定界圖3張（藍曬圖，現狀地形，長春市統一坐標、統一高程，包括各類地上、地下管線、建構筑物位置），同時提供一份電子材料；6、關于辦理《建設用地規劃許可證》的法人授權委托書及經辦人身份證復印件（出示原件）。7、經土地招標、拍賣方式取得國有土地使用權的建設項目還需提供：（1）《國有土地使用權出讓合同》（復印件）；（2）《國有土地使用權出讓合同》中的規劃設計條件及附圖（復印件）；（3）法人資格證明（工商營業執照或組織機構法人代碼證）（復印件）；（4）如屬于經營性房地產開發建設項目，還需提供開發公司資質證明（復印件）。注：1、復印件需出示原件；2、除特殊說明外報審材料均為一份；

建筑工程主要驗收有那幾項？

電梯、消防驗收,人防驗收，人防工程、人防門、燈具等等都需要自檢合格。室內環境的驗收也非常重要，要達到入住標準。建筑需要通過節能驗收,采暖、通風、空調等等都需要參與節能性能的檢測。還有無障礙設施的驗收,供電驗收、燃氣驗收、供水驗收、防雷驗收，工程檔案預驗收。

建筑工程是為新建、改建或擴建房屋建筑物和附屬構筑物設施所進行的規劃、勘察、設計和施工、竣工等各項技術工作和完成的工程實體以及與其配套的線路、管道、設備的安裝工程。也指各種房屋、建筑物的建造工程，又稱建筑工作量。這部分投資額必須興工動料，通過施工活動才能實現。

其中“房屋建筑物”的建造工程包括廠房、劇院、旅館、商店、學校、醫院和住宅等，其新建、改建或擴建必須興工動料，通過施工活動才能實現。

“附屬構筑物設施”指與房屋建筑配套的水塔、自行車棚、水池等。“線路、管道、設備的安裝”指與房屋建筑及其附屬設施相配套的電氣、給排水、暖通、通信、智能化、電梯等線路、管道、設備的安裝活動。

貴陽市城鄉規劃監察管理規定(2019修改)

之一章　總 則之一條　為加強建設工程規劃監督管理，規范城鄉規劃行政監察，確保城鄉規劃的有效實施，促進經濟社會健康發展，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律、法規，結合本市實際，制定本規定。第二條　本市規劃區范圍內的規劃監察管理工作，應當遵守本規定。

本規定所稱規劃監察，是指自然資源和規劃主管部門依照本級人民 *** 規定的職責，依法對本轄區規劃區范圍內的建設活動執行城鄉規劃法律、法規、規章規定及強制性規定、標準的情況進行監督檢查，制止和糾正違法行為，并由具有行政處罰權的行政執法部門依法查處違法行為的行政執法活動。第三條　市、區（市、縣）人民 *** 應當加強對城鄉規劃監察工作的領導，保障城鄉規劃監察工作所需人員和經費滿足該項工作需要。第四條　市自然資源和規劃主管部門負責全市城鄉規劃監察的監督管理工作，其所屬的規劃監察機構負責市轄各區和市人民 *** 確定區域城鄉規劃監察的具體工作。

縣（市）自然資源和規劃主管部門依法負責本轄區范圍內城鄉規劃監察的監督管理工作。

綜合行政執法部門依法行使有關規劃管理方面法律、法規、規章規定的行政處罰。

生態環境、城市管理（園林綠化）、水務、公安、應急、住房和城鄉建設、交通等主管部門和鄉（鎮）人民 *** 應當按照各自職責，配合做好城鄉規劃監察的有關工作。第五條　城鄉規劃監察工作應當遵循合理合法和公正公開的原則，堅持執法與管理服務和處罰與教育疏導相結合，注重社會效果。第二章　規劃編制和規劃實施的監察第二章　規劃編制和規劃實施的監察第六條　城鄉規劃編制單位應當依法取得城鄉規劃資質證書，并在資質等級許可范圍內從事城鄉規劃編制工作。第七條　城鄉規劃編制單位編制城鄉規劃以及所提交的規劃編制成果，應當符合國家、省、市城鄉規劃法律、法規、規章的規定和城鄉規劃編制的相關標準、規范。第八條　自然資源和規劃主管部門應當制訂具體的規劃監管方案，實行不定期跟蹤巡查和施工進度階段檢驗制度，及時發現和制止違法建設行為。

建設單位和個人應當按照規劃許可的要求進行建設，接受自然資源和規劃主管部門的監督檢查。第九條　自然資源和規劃主管部門應當對下列區域和空間的規劃建設進行重點跟蹤巡查建筑立面測繪資質：

（一）主次干道，重要景觀地帶；

（二）黨政機關、學校及重點工程項目周邊；

（三）列入舊城改造和城中村綜合改造的區域；

（四）建筑立面和建筑屋頂；

（五）本級人民 *** 確定的其建筑立面測繪資質他區域和空間。第十條　建設單位和個人應當在建設項目施工現場的醒目位置設置載有經自然資源和規劃主管部門依法批準的主要規劃技術指標、有關強制性內容等的公示牌。

公示牌的公示期限為自依法取得建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證之日起至建設項目取得建設工程竣工規劃認可證之日止。公示牌在公示期內如有損壞或者丟失，建設單位或者個人應當及時修復或者重新 *** 。

公示內容涉及國家機密或者軍事秘密等內容的，按照有關規定辦理。第十一條　建設單位和個人應當在建設項目的下列施工階段完工后的5個工作日內，向自然資源和規劃主管部門申請各階段的規劃檢驗，經檢驗合格后方可進行下階段施工建筑立面測繪資質：

（一）建設工程：在基礎完工、首層封頂、標準層封頂、頂層封頂等階段；

（二）個人建房：在建筑施工放線、基礎完工、頂層封頂等階段。第十二條　建設工程的地下隱蔽工程部分，在工程覆土前，建設單位應當委托具有相應資質的測繪單位進行測量，形成準確的測量成果資料和工程竣工圖，向自然資源和規劃主管部門申請檢驗，經檢驗合格后方可進行下階段施工。第十三條　自然資源和規劃主管部門應當在接到建設單位或者個人的規劃檢驗申請之日起5個工作日內，按照下列規定進行規劃檢驗，并出具規劃檢驗結果證明文件：

（一）對建設工程和個人建房的基礎實施情況；

（二）建設項目標準層封頂后對該層的建筑平面尺寸和形狀，個人建房頂層封頂后對建筑平面尺寸和形狀；

（三）竣工核實前檢驗，對建設項目的各項規劃指標、建筑造型、基礎設施、配套公建、外立面等建設情況。

建設單位或者個人申請建設工程竣工規劃核實，應當提交各階段的規劃檢驗結果。

建設單位或者個人未按規定申請規劃檢驗或者檢驗不合格的，自然資源和規劃主管部門可以責令整改，直至整改合格。拒不整改或者整改不合格的，自然資源和規劃主管部門可不予受理建設工程竣工規劃核實。

建筑放線測量依據什么規范？

《中華人民共和國城鄉規劃法》、國家測繪局《關于印發測繪資質管理規定和測繪資質分級標準的通知》。

1、測量工作的基本要求：按照測量規范建筑立面測繪資質，以及合理的天氣條件。遵守先整體后局部和高精度控制低精度的工作程序。要有嚴格的校核制度。建立一切定位放線工作要自檢、互檢合格后，方可申請項目部驗收的工作制度。?

2、測量儀器必須按規定進行檢測，鋼卷尺應送法定專業機構檢定。?

3、測量人員應提前熟悉施工圖紙和現場各種高程坐標，控制點及精密導線網點，精密水準點，平面方格網點，仔細檢查審核施工放線依據。?

4、測量放線是確保施工質量的最關鍵的工序，必須嚴格按施工工藝進行，為保證測量精度，除熟悉圖紙，采用合理的測量步驟外，還要選用比較精確的經緯儀、水平儀、鉛垂儀等儀器設備進行測量放線，測量工作開始之前，必須與總承包方取得聯系，與土建單位確認三項基準數值，由總包方移交控制網點等測量情況。?

5、測量放線時應控制分配誤差，不使誤差累計。?

6、測量點要統一建筑立面測繪資質；測量結構要隨時記錄，記錄清單要清楚明建筑立面測繪資質了，同時要有據可查。

擴展資料

施工放線

1、建筑物定位

是房屋建筑工程開工后的之一次放線，建筑物定位參加的人員是：城市規劃部門（下屬的測量隊）及施工單位的測量人員（專業的），根據建筑規劃定位圖進行定位，最后在施工現場形成（至少）4個定位樁。放線工具為“全站儀”或“比較高級的經緯儀”。

2、基礎施工放線

建筑物定位樁設定后，由施工單位的專業測量人員、施工現場負責人及監理共同對基礎工程進行放線及測量復核，最后放出所有建筑物軸線的定位樁，所有軸線定位樁是根據規劃部門的定位樁（至少4個）及建筑物底層施工平面圖進行放線的。放線工具為“經緯儀”。

3、主體施工放線

基礎工程施工出正負零后，緊接著就是主體一層、二層，直至主體封頂的施工及放線工作，放線工具：經緯儀、線墜子、線繩、墨斗、鋼卷尺等。根據軸線定位樁及外引的軸線基準線進行施工放線。

參考資料來源：百度百科-放線

參考資料來源：百度百科-施工放線

建筑面積的確定依據

通常建筑面積在房地產開發不同階段的確定依據和內涵是不同的。

之一步：房地產投資機會選擇和決策階段

在項目投資機會選擇中，開發商面對的可能有多種投資方案的選擇，因此需要進行多種方案的比選優化，其中項目選址（地塊位置）、地塊面積、建筑規模（總的建筑面積）、建筑密度等規劃設計條件是項目比選時參考的重要技術經濟指標，經過方案比選和投資決策分析后，初步確定項目開發的目標和方案。這個階段項目的建筑規模主要由地塊面積和容積率來確定，為項目的可行性分析提供是一個大概的建筑規模。

第二步：在項目評估并確定投資項目后，首先需要獲得開發土地

根據國土資源部的實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》要求，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌的方式出讓，特殊情況才允許協議方式出讓。因此開發商要獲得土地都得與國土部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》，項目容積率通常大于1，合同中關于地價款的核算主要依據樓面地價和建筑面積確定。此處的建筑面積都是依據城市行政主管部門提出的規劃意見書確定的。

需要補充說明的是：在土地具備上市出讓之前，土地的收購儲備都由地方 *** 設立的機構負責。納入 *** 土地收購儲備的土地，需要按照一級開發的模式，對地塊進行土地發開工作，其中關于征地補償費用估算和房屋征收補償費用估算最重要問題的就是，對于被征收居民或農民的住房的建筑面積認定或對于被征收單位的經營用房或者廠房的建筑面積認定等，換句話說，所有涉及到的被征收建筑物的建筑面積認定和權屬性質的認定，是征地和房屋征收工作中的重點和難點，房屋征收人和被征收人往往對此產生爭議，需要專業的測繪機構和評估機構作為第三方給予認定和估算。

第三步：申請建設用地規劃許可證，并申請規劃設計條件階段

開發商向城市規劃管理部門提出申請，經城市規劃管理部門審核后頒發《建設用地規劃許可證》，主要規定了用地性質、位置和界線。而且開發商還需持對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設計單位提供的控制性規劃方案及其他材料，向城市規劃管理部門提出申請，經審核后下達《規劃意見書》，《規劃意見書》主要規定了規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度。綠化率、建筑紅線、建筑控制高度等詳細指標。此處的總建筑面積指標是具有法規約束的，開發商不得隨意更改規劃的總建筑面積和其他規劃條件。

第四步：申請建設工程規劃許可證階段

開發商需持其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關用水、電、煤氣、熱力等協議，向城市規劃管理部門提出申請，城市規劃管理部門接此申請后，負責主持召開市政配合會等工作，最后簽發《建設工程規劃許可證》。

此階段的工程施工圖紙是開發商做預售或預租的重要依據，開發商委托有房產測繪資質的測繪機構依據工程施工圖紙進行預售登記測繪，由測繪機構出具預測成果報告書后，房地產開發企業向建委市場處申請辦理商品房預售許可證，取得之后房地產企業才可以開始預售或預租。

第五步：建筑工程招標階段

當房地產開發商決定采用招標方式發包建筑工程時，不論是采取全程統包、分階段發包、單項工程發包、分部工程發包或專業工程發包等何種發包形式，在確定總價合同或單價合同，以及包工包料中建筑材料的用量測算等很多情況，都需要應用項目的總建筑面積、單項工程的建筑面積、分部工程的建筑面積等其他建筑面積，這個階段建筑面積的數據主要是依據工程施工圖紙測算的。

第六步：開工申請及申請領取施工許可證階段

建設單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民 *** 建設行政主管部門申請領取施工許可證，取得之后，建設單位就可以正式開工了。

第七步：項目的建設施工階段

在項目進入建設施工階段后，全部工程內容可以分解和歸納為單項工程或工序，包括土方工程、基礎工程、鋼結構 *** 與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等，每項工程建筑材料的用量、工程成本的測算以及工程工作量的測算等很多方面需要利用項目建筑面積這項技術指標。這個階段各類建筑面積數據直接依據工程施工圖紙測算。

第八步：項目的施工完成后，需做規劃驗收和竣工驗收

建設工程竣工后，建設單位應當向城市規劃管理部門申報規劃驗收，驗收的主要內容包括：（1）建筑物的位置及功能、層數、建筑規模、高度、立面；（2）附屬用房、綠化、道路等各類配套工程的實施情況；（3）應當拆除的原有房屋及施工用房等臨時建筑的拆除情況等。因此建筑物的總建筑面積以及其他配套設施的建筑面積都是規劃管理部門進行規劃驗收時嚴格考查的內容。規劃管理部門考查的建筑物的總建筑面積以及其他配套設施的建筑面積需委托有測繪資質的專業測繪單位到項目所在地依據項目建成后的現狀進行建筑物的現狀測量，并出具測繪成果報告書來認定準確有效的項目各類建筑面積。然后對比項目規劃條件下的各類建筑面積指標與項目竣工后實際建設的各類建筑面積指標的差異，驗收要求這個差異必須限定在一定范圍之內，超出限定范圍的項目需要向規劃管理部門說明加建或者少建部分的原因，并重新申請建筑規劃許可證或其他手續。

依據《建筑法》、《合同法》等法律規定建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性規定。目前我國的房屋通過驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》，它是建設（開發商）、設計、施工、監理、公安消防、環保等有關建設行政機關各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關法律法規和設計所作的驗收報告。

第九步：申請辦理房屋的初始產權登記、轉移登記等房屋權利人所有的權利活動

房地產開發企業只有在建設項目取得《建筑工程竣工備案表》之后，才可以委托有房產測繪資質的專業測繪機構對新建項目的現狀做初始產權登記測繪，取得測繪成果后，持相關資料到房屋權屬登記部門，申請辦理房屋所有證書。依據《物權法》和《房屋登記辦法》等文件規定，開發企業只有擁有該房屋的所有權之后才能進行產權轉移登記，房屋產權清晰，有力地規范了商品房交易市場秩序，維護權利人的合法權益。通過初始登記，商品房的交易都在有證的情況下進行，透明度高、安全性強。屬于業主的共有公用部位也進行了初始登記，并隨時可供權利人查閱，有效的保護了開發企業與購房人及全體業主的合法權益。

這個階段涉及的房屋總建筑面積、成套房屋的建筑面積、共有公用建筑面積等其他建筑面積都是有測繪資質的測繪單位認定的，該數據是可靠的、準確的、合法的、有效的，也是更具有法律效力的。